2025년 6월 이후 신축아파트의 수요가 살아있는 가운데 전셋값 폭등, 인플레이션, PF 문제 등이 복합적으로 작용하여 서울 아파트 시장부터 상승세가 이어지며 수도권으로 확산되고 있습니다. 서울 강남 3구와 용산을 중심으로 전고점을 돌파하는 거래가 속속 터지며, 수도권 주요 지역의 아파트값이 연일 오르고 있습니다. 전문가들은 단기적 반등이 아닌 장기적 '슈퍼 사이클'의 시작으로 해석합니다. 향후 10년간 서울, 수도권 아파트 시장은 어떻게 될지 알아봅니다.
1.2025년 이후 서울 아파트값 상승의 주요 원인
1) 공급 물량의 급감 2026~2027년 서울 아파트를 분할한 물량은 각각 9,640가구, 9,573가구로 최근 5년 평균(4만716가구)의 23%에 달합니다. 이는 신축 아파트를 선호하는 현상('얼죽신')의 수요가 살아있는 가운데 최근 3년간 재건축, 재개발 사업이 지연되고 PF(프로젝트 낸싱) 위축 때문에 공급이 급감하였습니다.
2) 전세가격 상승과 매매 시장의 변화 전세 가격 상승이 오르면 매매가도 동반 상승하는 구조로 가고 있습니다. 2025년 들어 서울 전셋값이 다시 불안해지며, 실수요자들이 완화된 대출규제및 금리인하로 매매 시장에서 상승 압력을 높이고 있는 것입니다.
3) 저금리 기조와 대출 규제 완화에 대한 기대감 미국과 한국 모두의 기준금리 인하 가능성이 있기 때문에, 2025년 1월부터 대출 총량 한도가 재편되고, 규제를 받던 대출이 풀려 아파트 가격 상승세를 자극했습니다 . 30, 40대 실수요자와 다주택자 모두 강남, 서초, 용산 등 인기 지역에 올인하는 '똘똘한 한채' 선호 현상은 더욱 시장 분위기를 더욱 가열시키고 있습니다.
4) 인구구조와 수도권 집중화 수도권 집중화 현상으로 기업 일자리, 교육, 의료 등 시설이 서울, 수도권에 집중되어 있고, 지방 인구가 수도권으로 들어오고 있습니다. 20,30세대의 수도권 선호까지 가세하여 서울 수도권의 시장 분위기는 당분간 상승세로 이어질 것으로 보입니다.
5) 인플레이션(화폐가치 하락)& 건설 원가 상승 신축아파트의 선호(얼죽신)가 여전한 가운데 , 인플레이션에 따른 건설 원가상승, 전체적으로 가격 인하 등으로 새로운 공급이 더욱 위축되어, 기존 아파트의 희소가치가 부각되었습니다.
2. 향후10년간(2025~2035) 서울, 수도권 아파트 가격 전망
1) 전문가의 90% 이상이 가격 상승을 전망
부동산 전문가의 90% 이상이 "상승 전망"의견이며 , 50명 중 43명(86%)이 서울에 한정된 가격이 상승이 될것이라고 대답했습니다. 특히, 급등을 예상하는 전문가는 20%에 달합니다 . 대부분이 2035년까지 평균 2~4%대 연평균 상승률 예상하고 있습니다.
2) 지역별 양극화및 서울 수도권 집중화 현상 강남 3구, 용산 등은 개발 호재, 브랜드 가치, 교육, 일자리 등으로 장기적으로 강세를 기대하고 있습니다. 반면, 수도권에서는 지방이 가격이 쪼그라들거나 쏠릴 수 있습니다 노후 주택 단지가 서울에서 신축, 재건축 단지의 희소가치가 훨씬 더 높으며, 단지 중심으로 가격 상승이 두드러집니다 .
3) 서울 수도권 지역 아파트 시세의 중장기 전망 서울 외에 수도권 아파트 가격 상승의 열기가 경기 인천 지역으로 확산되고, 아파트 매매 가격도 2024년 대비 4.5%상승했습니다 , 특히 경기도의 선호 핵심지역인 과천, 판교, 광교, 분당 등은 서울 아파트와 유사한 상승세를 보일 것으로 예상됩니다.
