2025년 생활형숙박시설개요및 현황과 오피스텔로 전환 방법

생활형 숙박 시설(생숙, 레지던스)이란?

  호텔과 오피스의 장점을 결합한 신개념숙박시설로, 취사 및 세탁실을 갖춘 것이 특징입니다. 호텔 등 숙박시설에 비해  장기 체류에 적합하지만 원칙적으로 전입신고를 할 수 없어 자녀의 학교 배정 등을 받을 수가 없습니다. 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받으며, 주택수에 포함되지 않아 종합부동산세등 세제 혜택에서 유리하여 단기임대목적에 적합한 건물입니다.  2024년 10월, 국토교통부는 '생활숙박시설 합법 사용 지원 방안'을 발표하여 , 실제 거주하는 경우에는 오피스텔로의  용도변경을 유도하고 있습니다 . 

출처)연합뉴스 2023년9월25일자

생활형숙박시설의 현황(2025년기준)

2024년 7월 기준 , 전국 생활형 숙박시설 조정 물량은 약 18만8천실 에 달합니다. 이 중 실제 운용중인 시설은 약 12만 8천실 , 공사중인 물량은 약6만실 입니다  .2021년 12월 기준 등록된 생숙은 약 3,900개에, 객실 수는 8만 6천여 개 로, 2012년 이후 연평균 17.8%의 전설을 기록했습니다  .부산, 강원 등 관광지 대형 프리미엄 생숙 공급업체가 있으며  특히 거북섬, 송도 , 부산 해운대, 광안리, 속초 등 해안관광지역에 모여 있습니다  .

오피스텔과의 차이점은? 

 
 생활형숙박시설은  장기 실거주의 건물이 아니어서 전입신고가 되지 않으며 주택수에 포함되지 않는다는 것입니다.  반면, 오피스텔은 실거주가 가능하며 주택수에 포함됩니다. 세금이나 투자목적 등에서 두 시설의 투자 방식이 크게 달라지며  생활형숙박시설을 오피스텔로 용도 변경을 원하는 경우  2025년 9월까지 절차를 시작해야 하고 이때 2017년 이전의 이행강제금도 유예를 받을 수 있다고  합니다 .

 

출처) 경향신문 류인하 기자

" 규제는 덜 받으면서 사실상 주거용 아파트의 기능을 할 수 있는 길이 열렸습니다."

생활형숙박시설을 오피스텔로 전환하는 방법

 생활형숙박시실을 실거주와 전입신고가 가능한 오피스텔로 전환하려면, 감시 지자체에 사전 확인을 신청하고, 화재안전성 검토 및 인정을 하기 위해서는 지방 건축위원회 심의를 거쳐 용도변경을 신청해야 합니다. 복도 입구, 기둥 등 기준이 존재하며 지구단위계획 등이 추가로 충족되어야 합니다. 
 

절차별 용도 변경 진행 방법

 

1) 생활형숙박시설지원센터에 사전확인및 용도 변경을 신청

각 지역별 지자체의 생활형숙박시설지원센터에 사전 확인및 용도 변경을 신청합니다. 기준공된 건물소유자 80% 이상의 동의및 신청이 필요하며 이때 이행강제금 유예는 2025년 9월까지 용도 변경 신청 시 2027년 말까지 이행강제금까지도 유예될 수 있습니다. 2024년 10월 16일 이전에 건축인을 신청한 생활형 숙박 시설 만 오피스텔로의 용도 변경이 가능합니다. 복도, 소방시성, 주차장 등 기존 오피스텔 건축법 조건을 해소하지 않아도, 피난,방화 설비가 갖추어진 주는 건물은 심사후 용도 전환이 허용된다고 합니다. 각지자체의 생활형숙박시설지원센터는 건축법령 준수 여부, 화재안전성 등을 검토해 결과를 확인하고 용도 변경을 신청합니다.

2) 화재안전성 심사 및 인정
 화재안전성 인정 대상은 전문 업체에서 심사 평가 하며, 군사 시설 설치 계획, 모의 ​​실험 등을 포함하여 용도 변경을 진행합니다.  평가 내용에 따라 모의 실험 결과가 제출될 수 있으며,  지방건축위원회 심의후 화재안전성을 인정을 받습니다. 최종적으로 지방건죽위원회는 화재안전성 검토와 용도 변경관련 건축및 주택법의 관련 내용을 심의, 의결합니다.

 

3)주요 평가및 심의 의결
  화재안전성을 위한 복도 규모는 기존 1.8m 이상이며, 피난·방화 설비 능력 시 1.5m 이상도 허용하며 주차장 확보는 내부 확장이 어려운 경우, 외곽(직선 거리 300m 또는 도보 600m 밖에) 외부주차장 설치도 가능합니다. 지구단위계획 등의  건축규제사항은 기부채납 등의 방법으로도  용도 전환의 조건을 충족시킬 수 있습니다. 

4.) 용도 변경 신청
심의 결과후 본인이 각지자체에 용도 변경을 신청합니다. 최종적으로 각지차제의 단체장은 오피스텔의 용도 변경을 승인합니다.