전세계 주요 도시와 비교한 PIR(Price Income Ratio) 지수를 통해 본 소득 대비 부동산시장 전망

전 세계 주요 도시와 비교한 PIR(Price Income Ratio) 지수를 통해 소득 대비 부동산 가격을 분석하고, 향후 한국 부동산 시장을 전망합니다. PIR 지수는 주택 가격을 연소득으로 나누어 계산합니다. 예를 들어, 평균 아파트 가격이 6억원이고 연평균 소득이 6천만원인 지역의 PIR 지수는 10이 됩니다.

PIR(Price Income Ratio) 지수 및 소득 대비 부동산 가격의 이해

 PIR(Price Income Ratio) 지수는 소득 대비 주택 가격 비율을 의미하며, 가구의 연소득으로 주택을 구매하는 데 걸리는 기간을 나타내는 지표입니다. 이 지수는 주택 가격이 소득에 비해 얼마나 비싼지, 즉 주택 시장의 과열 정도를 파악하는 데 주로 인용됩니다. PIR 지수가 높다는 것은 집값이 소득에 비해 비싸지고 있음을 의미하며, 주택 가격이 증가했어도 소득이 함께 증가하면 PIR 지수는 유지됩니다. 반대로 소득은 그대로인데 주택 가격이 비싸지면 PIR 지수는 높아지게 됩니다.

주택 구입 부담을 측정하는 여러 접근 방식 중 PIR은 주택 구입 용이성을 측정하는 지표로 자주 사용됩니다. 다양한 연구 기관에서 PIR 지수를 집계하지만, 계산 방식에 따라 수치가 달라질 수 있습니다. 기관에 따라 평균 소득과 평균 집값을 이용하기도 하고, 중위 소득과 중위 집값을 이용하거나, 심지어 부동산 매매 시장에 참여할 의사가 있는 사람들을 샘플링하여 그들의 소득과 시세를 이용하기도 합니다. KB국민은행과 한국부동산원의 통계에서 서울 지역의 PIR 지수가 각각 17.4배와 9.3배로 차이가 나는 것은 이러한 계산 방식의 차이 때문입니다.

소득대비 주택가격 비율- 국토교통부

 PIR은 거시적인 부동산 상황을 보여주지만, 이 지표만으로 부동산 시장을 전망하는 것은 무리가 있습니다. 그러나 PIR 지수의 시계열 변동을 통해 주택 구입 부담의 증가 또는 감소 추이를 파악하고, 주택 가격에 거품이 어느 정도 끼었는지 가늠해 볼 수 있습니다.

전 세계 주요 도시 PIR 지수 비교 분석

 소득 대비 부동산 가격을 평가하는 PIR 지수는 국제적으로 도시 간 주택 구입 부담을 비교하는 데 활용됩니다. 일반적으로 PIR이 3.0~5.0 수준이면 '적정 수준' 또는 '감당 가능한 수준'으로 평가하며, 이보다 높으면 주거비 부담이 과도하다고 판단합니다.

 여러 기관과 시점에 따라 서울의 PIR 지수는 다양하게 제시되고 있습니다. 2024년 9월 기준으로 서울의 PIR은 9.8로 집계되었으며, 이는 평균적인 가구가 연소득의 약 9.8배에 해당하는 주택을 구매할 수 있다는 의미입니다. 즉, 소득을 전부 모으더라도 약 10년 가까이 걸린다는 것을 나타냅니다. 그러나 2025년 국토교통부의 '2023년도 주거실태조사'에 따르면 서울 자가가구의 PIR은 중윗값 기준 13배로 집계되었고, KB부동산의 2025년 2분기 중위가격 기준 PIR은 10.5배, 주택금융공사의 2025년 4월 PIR 통계는 8배로 기관별 수치에 차이가 있습니다. 2024년 중반 기준 서울의 PIR은 25.1배라는 분석도 있습니다.

 국제 비교 통계 사이트 넘베오(NUMBEO)에 따르면 2023년 기준 한국의 가구소득 대비 주택가격비율(PIR)은 26.0배로, 조사 대상 세계 107개국 중 11위를 기록했습니다. 시리아(86.7배)와 가나(78.6배) 같은 개발도상국을 제외하면 선진국 중에서는 홍콩(44.9배) 다음으로 높은 수치입니다. 2022년에는 서울이 전 세계 도시 중 PIR 기준으로 15위를 기록했으며, 국민의 연평균 소득을 한 푼도 쓰지 않고 30년을 모아야 서울의 평균 주택 가격을 감당할 수 있다는 의미입니다. 프랑스 파리는 20.68(34위), 체코 프라하는 19.14(44위), 독일 뮌헨은 17.98(50위), 영국 런던은 16.64(60위), 일본 도쿄는 13.37(106위)을 기록했습니다. 미국 뉴욕은 9.14로 192위였습니다.

 서울의 PIR은 과거 추정치(18~20)와 비교하면 다소 낮아진 수치이지만, 세계 주요 도시와 비교하면 여전히 높은 수준입니다. 2018년 KIEP 보고서에 따르면 서울의 PIR은 11.2로 홍콩(19.4), 베이징(17.1), 상하이(16.4), 시드니(12.9), 밴쿠버(12.6)보다는 낮지만, 런던(8.5), 뉴욕(5.7), 도쿄(4.8)보다는 높은 수치를 보였습니다. 특히 소득 수준을 고려할 때 서울의 집값은 세계 최고 수준에 해당하며, 파리(17.8배), 로마(15.1배), 런던(14.8배), 뉴욕(14.0배) 등 세계 주요 도시의 시민보다 주택 구입 부담이 큽니다. 2025년 기준 OECD 국가 도시 중위 가구 소득 기준 PIR을 살펴보면 홍콩이 28, 런던 20.4, 뉴욕 16.8, 도쿄 9.2인 반면 서울은 23.6으로 최상위권 수준입니다.

 한편, 소득 상위 10% 가구 기준으로 서울의 PIR은 4.9년, 전국 평균은 3년 내외로 나타나, 소득 수준에 맞는 시장이 형성되어 있다는 분석도 있습니다. 이는 상위 소득 계층의 구매력을 고려할 때 서울의 주택 가격이 무작정 고평가되었다고 보기 어렵다는 주장입니다.

한국 부동산 시장의 향후 전망

 2026년 한국 부동산 시장은 금리 인하와 공급 부족이 맞물려 시장 구조가 변화하는 변곡점이 될 가능성이 높습니다. 한국은행은 2026년 경제성장률을 약 1.8% 수준으로 전망하며, 이는 경기 둔화 속에서도 잠재성장률 수준으로 회복될 여지를 보여줍니다. 또한 2025~2026년 한국 경제성장률은 전년 대비 다소 높아질 가능성이 있으며, IMF와 금감원 등 주요 기관 역시 완만한 회복 흐름을 예상하고 있습니다. 이러한 경제 성장률 회복은 부동산 투자 심리에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

 한국은행은 2025년 말 기준금리를 약 2.50% 수준으로 유지했으며, 2026년 1분기 안에 기준금리가 인하될 여지가 있다는 전망도 존재합니다. 금리 인하 기대가 있지만, 글로벌 경제 불확실성과 물가 상승 압력으로 급격한 금리 인하는 어렵습니다.

 2023~2024년 인허가 및 착공 감소의 여파는 2026년 입주 물량 감소로 이어지며, 이는 주거용 부동산뿐 아니라 상업용 부동산 전반에 영향을 미칠 것입니다. 서울을 중심으로 신축 아파트 희소성이 커지면서 신축과 구축 간 가격 양극화가 심화될 가능성이 큽니다. 특히 도심 접근성이 좋은 신축 아파트는 희소성이 강화되어 실거주 및 투자 수요가 동시에 유입될 수 있습니다.

 2025년 발표된 10·15 부동산 대책 이후 주거용 부동산은 규제 환경에 놓여 있지만, 상업용 부동산은 상대적으로 규제 영향이 적습니다. 2026년 지방선거 이후 정부의 세제 개편 논의가 본격화될 수 있으며, 다주택자 양도세 중과 유예 재연장 여부도 관전 포인트입니다. 재건축 규제 완화는 노후 도심 공급 확대 및 주거 환경 개선에 긍정적 영향을 미칠 것으로 기대됩니다.

 높은 PIR 수치는 향후 금리 인상이나 경기 침체 시 가계에 큰 압박으로 작용할 수 있습니다. 가계 부채의 대부분이 주택담보대출에서 비롯되므로 주택 가격이 떨어지지 않는 한 가계 부채 축소는 어려울 전망입니다.

 2026년은 전세난 문제가 심각하게 전개될 수 있습니다. 계약갱신청구권, 전월세상한제, 대출 규제, 토지거래허가구역 확대 등 여러 정책으로 전세 유통 매물이 감소하여 전세 품귀 현상이 심화될 수 있습니다. 이는 전셋값 상승을 부추기고 매매가격을 밀어 올리는 풍선 효과를 낳을 수 있습니다.

 수도권과 지방의 부동산 시장은 2021년 말 이후 흐름이 갈렸으며, 지방은 미분양 및 젊은 층 이탈 등으로 어려움을 겪고 있습니다. 그러나 2026년에는 침체되었던 지방 아파트 시장이 회복 초입에 들어설 개연성이 크며, 거래량 증가와 함께 일부 가격도 회복할 것으로 전망됩니다.

종합적으로 2026년 한국 부동산 시장은 단기적인 가격 변동보다는 시장의 구조적인 변화에 초점을 맞춰야 할 시점입니다. 부동산 구조 분석 전문가인 박문수님은 "정책은 방향을 만들고, 시장은 선택을 한다"며 투자자에게는 방향보다 구조를 읽는 것이 중요하다고 강조했습니다